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Research · Stand November 2026
Freizeit- & Sportstätten
Sport und Freizeit gehören zu den wenigen Nutzungen mit stabil wachsender Flächennachfrage. Sie verändern den Branchenmix von Handelsimmobilien und füllen Flächen, die der Handel aufgibt. Kennzahlen mit Schwerpunkt Österreich und dem Vergleich zu Deutschland, Standortfaktoren und Ausblick.
Kennzahlen
Der Markt in acht Zahlen – und warum er wichtiger wird.
Wertschöpfung des Sports im weiteren Sinn in Österreich – rund 6 % der Wirtschaftsleistung, ein Spitzenwert in der EU.
Sportsatellitenkonto, Referenzjahr 2019Mitglieder in österreichischen Fitnessanlagen 2025 – 2014 waren es rund 0,7 Mio.: fast eine Verdoppelung.
WKO; European Health & Fitness Market Report 2015der Bevölkerung in Österreich sind Mitglied in einer Fitnessanlage (2014: 8,2 %); Deutschland liegt bei 14,8 %.
WKO, Eckdaten 2025; DSSV 2026Umsatz der österreichischen Fitnesswirtschaft 2024 (+6,5 %), nach 554 Mio. € im Jahr 2018.
WKO, Eckdaten 2025der Menschen in Österreich treiben regelmäßig Sport – über dem EU-Schnitt von 38 %.
Eurobarometer, 2022Deutschland: von 4,4 Mio. Fitnessmitgliedern 2003 auf 12,36 Mio. im Jahr 2025.
DSSV, Eckdaten 2026Padel-Plätze in Österreich – der erste entstand 2014 im Wiener Prater.
Branchenerhebung, 2026Einkaufszentrum in Deutschland beherbergt bereits ein Fitnessstudio.
EHI Shopping-Center-Report 2024Bedeutung der Assetklasse
Sport ist in Österreich ein Wirtschaftszweig von der Größenordnung der Bauwirtschaft: Mit 24,1 Mrd. € Wertschöpfung im weiteren Sinn und rund 15.000 Sportvereinen mit über 2,1 Mio. Mitgliedern prägt er Konsum, Tourismus und Arbeitsmarkt – fast ein Drittel der Wertschöpfung in Beherbergung und Gastronomie ist sportbezogen. Gleichzeitig verlagert sich die Aktivität zunehmend in kommerzielle Anlagen: Fitnessstudios, Kletter- und Padel-Hallen, Indoor-Golf.
Genau diese Verlagerung erzeugt Flächennachfrage. Kommerzielle Anbieter benötigen gut erreichbare, wetterunabhängige Flächen in Ballungsräumen – und belegen damit Hallen, Fachmarkt- und Center-Flächen, die der Handel aufgibt. Als Investment bleiben sie Betreiberimmobilien: Wert und Finanzierbarkeit hängen an Konzept, Bonität und Mietvertrag, häufig mit umsatzabhängigen Komponenten.
Wachstum
Doppelt so viele Menschen trainieren wie vor 20 Jahren.
Vor zwanzig Jahren war das Fitnessstudio ein Nischenangebot; heute ist Fitnesstraining in Deutschland die mitgliederstärkste Trainingsform, noch vor Fußball. In Deutschland hat sich die Reichweite seit 2005 mehr als verdoppelt, in Österreich ist sie seit 2014 von gut 8 % auf fast 14 % gestiegen – und nähert sich dem deutschen Niveau.
Getragen wird das Wachstum von Gesundheitsbewusstsein, Prävention und jüngeren Zielgruppen, für die Training Teil des Lebensstils ist. Neue Formate wie Padel – in Österreich in rund zehn Jahren von null auf fast 500 Plätze – zeigen, wie schnell aus einem Trend Flächennachfrage wird.
Anteil der Bevölkerung mit Fitnessmitgliedschaft
Branchenmix
Freizeit ersetzt Mode als Ankermieter.
Der Branchenmix von Handelsimmobilien verändert sich strukturell. Bekleidung und Unterhaltungselektronik verlieren Fläche; Gastronomie, Entertainment, Sport und Dienstleistung gewinnen. Immer mehr Einkaufszentren verkleinern ihre Handelsflächen und setzen auf Mischnutzungen – Fitnessstudios gibt es bereits in jedem dritten deutschen Center.
Damit werden Freizeitnutzer vom Lückenfüller zum Ankermieter. Für Eigentümer bedeutet das neue Anforderungen an Deckenhöhen, Lasten, Schallschutz und Öffnungszeiten – und eine sorgfältige Prüfung der Betreiberbonität.
Erwartete Entwicklung der Mietfläche in Einkaufszentren
Standortfaktoren
Was eine Freizeitimmobilie trägt.
Freizeitprojekte scheitern selten an der Nachfrage, häufiger am Standort: an Widmung, Emissionen oder Erschließung.
Einzugsgebiet & Erreichbarkeit
Frequenz entsteht im Ballungsraum – mit Autobahn, Öffi-Anbindung und ausreichend Stellplätzen.
- Stadtrand mit Autobahnanschluss
- Synergien mit Handels- und Freizeitlagen
- Stellplatzschlüssel früh klären
Widmung & Genehmigung
Die Widmungskategorie entscheidet über Nutzbarkeit und Zeitplan – je nach Landesraumordnung unterschiedlich.
- Betriebs- oder Sondergebietswidmung
- Lärm-, Licht- und Verkehrsgutachten
- Höhen- und Abstandsvorgaben
Betreiber & Vertrag
Der Mietvertrag ist der Werttreiber der Immobilie.
- Bonität und Konzept des Betreibers
- Laufzeit, Fixmiete und Umsatzanteil
- Drittverwendbarkeit der Halle
Referenz: Für Topgolf haben wir den ersten Standort in Österreich gesichert – Marktrecherche in mehreren Bundesländern, Ankauf einer Brownfield-Liegenschaft mit über 30.000 m² in Brunn am Gebirge im Exklusivmandat, Mitwirkung in den Genehmigungsverfahren. Eröffnung im Jänner 2025.
Entwicklung & Ausblick
Ausblick 2027: Freizeit wird zur Nachnutzung.
Unsere Einschätzung auf Basis der genannten Daten und unserer Transaktionspraxis.
Nachfrage
Die Fitness-Reichweite in Österreich liegt noch knapp unter dem deutschen Niveau, wächst aber schneller. Wir erwarten, dass sich dieser Trend fortsetzt – getragen von Gesundheitsbewusstsein und jüngeren Zielgruppen.
Nachnutzung
Leerstehende Handels-, Fachmarkt- und Hallenflächen werden zunehmend für Sport und Freizeit umgenutzt. Das stabilisiert Standorte und erhöht ihre Frequenz.
Konsolidierung
In jungen Segmenten wie Padel trifft eine große Pipeline auf einen Markt im Aufbau. Wir rechnen mit einer Konsolidierung zugunsten von Betreibern mit mehreren Standorten.
Gewerbeparks
Freizeitnutzer füllen Einheiten in Parks, die für Logistik zu klein oder zu stadtnah sind – sofern Widmung und Brandschutz passen.
Finanzierung
Betreiberimmobilien bleiben renditestärker und risikoreicher als klassische Gewerbeimmobilien; Sale-and-Leaseback wird für Betreiber zum Wachstumsinstrument.
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Wir finden und sichern den Standort – von der Marktrecherche bis zur Genehmigung.