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Research · Stand November 2026
Logistik-, Industrie- & Unternehmensimmobilien
Der österreichische Markt nach dem Ausnahmezyklus 2021 bis 2023: mehr Angebot, selektivere Nachfrage, stabile Spitzenmieten. Kennzahlen, Einordnung und Ausblick mit Schwerpunkt Wien und Umland, ergänzt um Linz und Graz.
Kennzahlen
Der Markt in acht Zahlen – und warum er wichtiger wird.
Spitzenmiete je m² und Monat in Wien und Umgebung, unverändert seit Ende 2025. Für das zweite Halbjahr 2026 werden rund 7,35 € erwartet.
Stand H1 2026Leerstand moderner Flächen (Klasse A+B) in Wien und Umgebung – ein Rückgang um 0,78 Prozentpunkte seit Ende 2025.
Stand H1 2026Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2026, davon rund 31.000 m² Eigennutzer – der höchste Halbjahreswert seit 2024.
Stand H1 2026Spitzenrendite für Logistikimmobilien in Österreich im ersten Halbjahr 2026, nach 5,10 % im ersten Quartal.
Stand H1 2026Investmentvolumen in Logistikimmobilien in Österreich 2025, ein Plus von 28 % gegenüber dem Vorjahr.
Stand 2025/26des Wiener Leerstands liegen in Gebäuden ab Baujahr 2023: Leerstand ist vor allem neues, spekulativ errichtetes Angebot – kein Qualitätsproblem.
Stand 2025/26des Wiener Logistikbestands entsprechen Klasse A. In Graz sind es 73 %, in Linz 46 %.
Stand 2025/26Fläche wurden in Österreich 2022–2025 täglich neu in Anspruch genommen. Ziel der Bodenstrategie: 2,5 ha pro Tag.
ÖROK, 2025Bedeutung der Assetklasse
Logistik- und Industrieimmobilien folgen nicht primär dem Konsum, sondern der Organisation von Produktion und Distribution – und diese befindet sich im Umbau. Lieferketten werden resilienter ausgelegt: kürzer, redundanter und mit höheren Sicherheitsbeständen. Der Onlinehandel verlagert Distribution in Stadtnähe, Pharma, temperaturgeführte Logistik, Rüstung und Energiewende erzeugen neue Flächenbedarfe.
Für Investoren hat sich das Segment damit vom Nischen- zum Kernsegment entwickelt: kurze Bauzeiten, geringe Obsoleszenz moderner Gebäude und indexierte Mietverträge ergeben ein vergleichsweise stabiles Cashflow-Profil. Unternehmensimmobilien – gemischt genutzte Gewerbe-, Produktions- und Lagerflächen für den Mittelstand – bilden das kleinteiligere, häufig eigengenutzte Teilsegment: weniger transparent, für die regionale Wirtschaft aber von erheblicher Bedeutung.
Ist-Stand
Wien und Umland: vom Angebotsüberhang zur Absorption.
Auf die außergewöhnliche Nachfrage der Jahre 2021 bis 2023 reagierte der Markt mit einer ausgeprägten spekulativen Pipeline. Als die Nachfrage mit Zinswende, Konjunkturschwäche und Zollkonflikten nachließ, stieg der Leerstand moderner Flächen bis Ende 2025 auf 9,8 %. Aufschlussreich ist seine Struktur: Rund die Hälfte entfällt auf Gebäude ab Baujahr 2023. Es handelt sich um ein zyklisches Angebotsphänomen, nicht um Obsoleszenz.
2026 kehrt sich das Verhältnis um. Entwickler agieren abwartend, die Fertigstellungen haben sich im ersten Halbjahr gegenüber dem Vorjahreszeitraum nochmals halbiert, während der Flächenumsatz den höchsten Halbjahreswert seit 2024 erreichte. Die Nachfrage ist dabei kleinteiliger geworden: Gefragt sind vor allem Einheiten zwischen 1.000 und 3.500 m², getragen von mittelständischen Nutzern.
Wien & Umgebung
Größter und liquidester Markt des Landes; Leerstand rückläufig, Spitzenmiete stabil.
- Spitzenmiete 7,25 €/m²
- Leerstand 9,0 % (Klasse A+B)
- 57 % des Bestands Klasse A
- Fertigstellungen 2026e rund 110.000 m² (−16 %)
Linz
Industriell geprägter Markt mit älterem Bestand; die Neubauleistung 2025 stammte überwiegend von Eigennutzern.
- Bestand knapp 2 Mio. m²
- 46 % Klasse A
- Fertigstellungen 2025 rund 70.000 m²
- Spitzenmiete 7,00 €/m²
Graz
Jüngster Bestand der drei Märkte, geprägt von Automotive und Lebensmitteldistribution.
- Bestand knapp 1,2 Mio. m²
- 73 % Klasse A
- Fertigstellungen 2025 rund 77.000 m² (drei Eigennutzerprojekte)
- Spitzenmiete 6,45 €/m²
Datenbasis: Marktberichte internationaler Immobilienberater 2026, ÖROK, EZB; Auswertung und Einschätzung St Patrick Real Estate. Leerstand bezogen auf moderne Flächen der Klassen A und B.
Entwicklung & Ausblick
Ausblick 2027: Die Knappheit kehrt zurück – zuerst beim Boden.
Die folgende Einschätzung ist unsere eigene. Sie beruht auf den genannten Marktdaten und auf unserer Transaktionspraxis.
Angebot
Die Neubauleistung bleibt niedrig: Für Wien werden 2026 rund 110.000 m² erwartet, 16 % weniger als im Vorjahr, und weitere Projekte werden verschoben. Bleibt die Nachfrage auf dem Niveau von 2026, erwarten wir bis Ende 2027 einen spürbaren Abbau des Leerstands.
Mieten
Mit sinkendem Leerstand rechnen wir 2027 mit moderatem Mietwachstum im Spitzensegment. Die Spreizung zwischen modernen Klasse-A-Flächen und älterem Bestand bleibt hoch – Energieeffizienz, Hallenhöhe und Zertifizierung werden zum Preisfaktor.
Renditen
Die im Frühjahr erwartete Kompression auf rund 5,00 % ist ausgeblieben. Nach zwei Zinsanhebungen der EZB im Jahr 2026 – der Einlagensatz liegt seit September bei 2,50 % – erwarten wir eine Seitwärtsbewegung der Spitzenrendite, solange der Zinspfad nicht dreht.
Grundstücke
Der eigentliche Engpass liegt im Boden. Gemeinden widmen zurückhaltend, die Bodenstrategie zielt auf eine Halbierung der Flächeninanspruchnahme. Gewidmete, erschlossene Gewerbegrundstücke werden mittelfristig zum knappsten Produktionsfaktor; Brownfields und Nachverdichtung gewinnen an Bedeutung.
Nachfrage
Treiber bleiben Handel und Distribution, Pharma und temperaturgeführte Logistik sowie Rüstung und Energiewende. Eigennutzer realisieren ihren Bedarf zunehmend als Built-to-Suit – häufig mit Bauzeiten von sechs bis neun Monaten ab Baugenehmigung.
Die Langfassung: Marktbericht Logistik Österreich 2026/27.
Teilmärkte, Prognosen und Szenarien für 2027 – als PDF zum Download.